Heute habe ich eine Bitte an alle Immobilienbesitzer. Seit fast 3 Jahren informiere ich mich zum Thema und habe nun erstmals ein passendes Objekt im Blick. Was ist eure Meinung dazu?
Die Eigentumswohnung hat 56 Quadratmeter und wird für 41.000 Euro angeboten. Hinzu kommt, dass sie für 295 Euro kalt bereits vermietet ist und damit von Anfang an Cashflow erzeugen könnte. Da es sich um meinen ersten Kauf handelt, würde ich mich über Feedback von denen freuen, die über diesen Schritt schon hinaus sind. Was denkt ihr Kalkulation und wo seht ihr mögliche Risiken?
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Die Kalkulation zum Kauf
Geplant ist, die Eigentumswohnung zu 100 Prozent zu finanzieren. Dazu liegt mir ein erster Finanzierungsvorschlag über 41.000 Euro für 10 Jahre gebunden zu monatlich 201 Euro vor. Alternativ erwäge ich eine 90-%-Finanzierung über 36.900 Euro, bei der die Kreditrate über 10 Jahre nur 165 Euro betragen würde.
Meine Kalkulation zum Objekt möchte ich nachfolgend kurz darstellen. Ich kalkuliere derzeit mit 10 Prozent Erwebsnebenkosten (inkl. 6 Prozent Maklerkosten) und optional 4.100 oder 8.2000 Euro Eigenkapital. Die Mieteinnahmen betragen 295 Euro im Monat zuzüglich Betriebskosten. Ich selbst hätte als Vermieter noch circa 30-40 Euro nicht umlagefähige Kosten fürs Hausgeld. Gleichzeitig habe ich 5 Prozent der Kaltmiete für Leerstand abgezogen.
Im Ergebnis käme ich nach der Rechnung auf einen Reingewinn von 1.388 Euro (90 Prozent Finanzierung) bzw. 1.044 Euro pro Jahr (100 Prozent Finanzierung).
Nach Abzug der 2 Prozent Tilgung und 30 Prozent Steuern verbliebe Netto ein Cashflow von 504 Euro bzw 181 Euro pro Jahr. Die Eigenkapitalrendite unter Berücksichtigung von Tilgung und Überschuss könnte damit auf 16,93 % oder sogar 25,46 Prozent steigen.
Was passiert bei Leerstand?
Das größte Risiko, das ich berücksichtige, ist ein Auszug des Mieters. Dieser Leerstand würde dann effektiv mit 2.800 bis 3.200 Euro vor Steuern auf die Kasse nieder schlagen. Berücksichtigt man die Steuererstattung wären immer noch 2.000 bis 2.400 Euro pro Jahr zu schultern. Ein Betrag, der mir keine große Angst macht.
Mit diesen Ergebnissen scheint für mich vieles für einen Kauf zu sprechen. Eine effektive Rendite von bis zu 26 Prozent auf das eigene Kapital ist mit einer Anlage in Aktien nur sehr schwer erzielbar. Zudem spült das Objekt sofort Geld in die Kasse, sodass sich der Kauf positiv auf den Cashflow auswirkt.
Was denkt ihr zu dieser Kalkulation?
Mich interessiert nun, was diejenigen zum Objekt denken, die selbst schon vermieten? Macht meine Kalkulation Sinn? Welche Risiken lauern noch?
Die Wohnung ist ein Altbau aus der Zeit um 1900. Die letzte Sanierung war 1998. Balkons wurden 2008 zusätzlich angebaut. Zudem ist mir bewusst, dass die Wohnung an einer Hauptstraße mit Straßenbahn liegt. Das erklärt zumindest teilweise den geringen Kaufpreis. Aber sollte man sich davon wirklich abschrecken lassen?
Ich persönlich finde das Angebot höchst interessant und die Zahlen sprechen für einen Kauf. Was am Preis noch geht, muss sich herausstellen. Insgesamt tendiere ich aber zu einer 100-Prozent-Finanzierung, obgleich da das Risiko etwas höher ist. Was gegen die 90 Prozent spricht, ist, dass ich dafür teile meines Aktiendepots verkaufen müsste, weil ich nicht so viel liquide Mittel habe. Denkt ihr, das wäre die bessere Wahl?
Was denkt ihr?
