Was Stillhalter und Immobilien-Investoren gemeinsam haben

Wie du die Vorteile von Immobilieninvestments an der Börse nutzt

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Was Stillhalter und Immobilien-Investoren gemeinsam haben
Was Stillhalter und Immobilien-Investoren gemeinsam haben

Immobilien oder „Betongold“ sind ein beliebtes Thema unter Kapitalanlegern. Wer eine Eigentumswohnung erwirbt und anschließend vermietet, kann sich langfristig ein stabiles, passives Einkommen aufbauen. Mich faszinieren Immobilien schon seit einiger Zeit, doch hat mich bisher das Klumpenrisiko abgehalten. Denn selbst bei kleinen Wohnungen schätze ich den Kapitalbedarf so hoch ein, dass er einen wesentlichen Teil meines verfügbaren Kapitals binden würde. Allerdings hat mein Interesse an Immobilien auch etwas nachgelassen, seitdem ich herausgefunden habe, wie sich an der Börse alle Vorteile von Immobilien-Investitionen fast eins zu eins übertragen lassen. — Und nein, ich spreche nicht von Immobilienfonds oder REITs.

Der Reiz einer vermieteten Immobilie

Wer eine Wohnung vermieten möchte, profitiert von 4 wesentlichen Faktoren, die das Investment höchst profitabel machen:

  1. Cash Flow: Monatliche Mieteinnahmen
  2. Hebeleffekt: Mit wenig Eigenkapital hohe Werte bewegen
  3. Fremdes Geld: Großteil des Kapitals für den Kauf wird durch Banken erbracht
  4. Kontrolle: Du kannst über den Anlagewert vollständig entscheiden

Monatliche Mieteinnahmen

Am offensichtlichsten sind die Mieteinnahmen: Wer einen Mieter gefunden hat, erhält jeden Monat eine Mietzahlung, die alle laufenden Kosten für die Instandhaltung der Immobilie und die Zahlung des Kredites deckt.

Je geringer die Kreditlast wird, desto mehr bleibt für den Eigentümer.

Positiver Hebeleffekt

Der Hebeleffekt ergibt sich, weil du nur relativ wenig Geld benötigst, um eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen — in den meisten Fällen weniger als die Hälfte, teilweise sogar nur einen Bruchteil der Summe.

Die Bank leiht den größeren Betrag für den Kauf als Immobilienkredit. Die Immobilie stellt die Sicherheit für den Kredit dar.

Fremdes Geld für dich nutzen

Weil die Bank dir dabei hilft, die Immobilie zu finanzieren, musst du nicht die gesamte Summe für den Kauf selbst aufbringen. Dennoch ist das ganze Objekt in deinem Besitz. Du hast das Geld anderer Leute für deinen Vorteil genutzt.

Kontrolle über dein Vermögen

Damit kommen wir auch zum vierten Vorteil: Denn obwohl du nur einen Bruchteil des Kapitals aufbringen musstest, hast du die vollständige Kontrolle über das Objekt. Du kassierst alle Einnahmen, du fällst alle operativen Entscheidungen.

Die Bank als sogenannter Fremdkapitalgeber hat kein Mitspracherecht. Solang du ihren Kredit pünktlich bedienst, ist sie zufrieden.

Damit unterscheidet sich die Vermietung einer Immobilie kaum von einem klassischen Produktionsbetrieb. Das Unternehmen erwirbt Maschinen, die durch die Bank finanziert werden. Anschließend kauft es Rohmaterial, verarbeitet es und verkauft es an seine Kunden.

Aber was verkauft der Immobilien-Eigentümer an seine Kunden?

Immobilienbesitzer verkaufen Rechte.

Wer eine Immobilie vermietet, verkauft jeden Monat das Nutzungsrecht an den Mieter, die Wohnung als Unterkunft nutzen zu dürfen. Der Mieter kauft entsprechend vom Vermieter das Recht, in der Wohnung ungestört leben zu dürfen.

Der Besitzer ist sogar verpflichtet, dem Mieter die Wohnung für die Dauer des Vertrages zur Verfügung zu stellen. Dem Mieter steht hingegen frei, ob er die Wohnung tatsächlich nutzt oder nicht.

Ziele von Immobilien-Investoren

Immobilieninvestoren sind Verkäufer von Nutzungsrechten. Sie können das Recht für eine Anlage verkaufen, ohne sie jemals vollständig bezahlt zu haben. Dieses Recht bezahlt der Mieter mit einer monatlichen Miete. Mit dem Verkauf des Nutzungsrechts entstehen dem Vermieter auch Pflichten, deren Kosten in die Höhe der Miete einberechnet werden.

Die Höhe der Miete ist weitgehend unabhängig vom Marktwert der Immobilie. Lediglich beim Einzug einigen sich beide auf einen angemessenen Betrag, der bis zum Ende der Vertragslaufzeit zu zahlen ist.

Immobilien-Investoren wollen Immobilien nicht besitzen. Ihr Ziel ist es, mit möglichst wenig Kapital die Kontrolle über den Zahlungsstrom der Immobilie zu erlangen. Diesen Zahlungsstrom nutzen sie, um Risiken zu steuern und neue Chancen zu ergreifen.

Wie sich die Vorteile von Immobilieninvestoren an die Börse übertragen lassen

Zu Beginn haben wir vier Vorteile kennengelernt, die Immobilieninvestoren für einen erfolgreichen Vermögensaufbau für sich nutzen können. Doch wie lassen sich diese Punkte auch von Privatanlegern an der Börse nutzen?

Genau wie Vermieter, kannst du auch an der Börse verschiedene Rechte an andere Marktteilnehmer verkaufen — als Stillhalter.

Für diese Rechte gibt es sogar spezielle Marktplätze — sogenannte Terminbörsen wie zum Beispiel die EUREX. Hier können alle Marktteilnehmer gegen eine geringe Gebühr Rechte sowohl kaufen als auch verkaufen.

Zwei bekannte Rechte, die gehandelt werden, sind Call-Optionen und Put-Optionen. Der Käufer einer Call-Option auf die Allianz hat das Recht, die Aktie zu einem vereinbarten Preis zu kaufen. Der Käufer einer Put-Option hat hingegen das Recht, die Aktie zu einem bestimmten Preis zu verkaufen.

Doch wie lassen sich damit die Eigenschaften von Immobilieninvestoren nachbilden?

Monatliche Mieteinnahmen an der Börse

An der Börse kannst du nichts vermieten — wie einige irrtümlicherweise behaupten. Allerdings kannst du wie der Vermieter trotzdem monatlich Rechte verkaufen und dafür Prämien einnehmen.

So kannst du anderen Marktteilnehmern das Recht verkaufen, dass sie dir Aktien zu einem bestimmten Preis überlassen können. Dann bist du der Verkäufer eine Put-Option und verpflichtest dich, zum Beispiel die Allianz zu einem bestimmten Preis zu kaufen. Dafür erhälst du als Gegenleistung ein Prämie.

Verkauf einer Put-Option auf die Allianz zum Preis von 130 EUR
Verkauf einer Put-Option auf die Allianz zum Preis von 130 EUR

So kannst du zum Beispiel Put-Optionen für die Allianz verkaufen. Damit versprichst du dem Käufer zum Beispiel, seine Aktien zum Kurs von 130 zu kaufen.

Dafür erhälst du vom Käufer sofort die Prämie. Die Aktien musst du hingegen nur dann kaufen, wenn der der Kurs tatsächlich unter 130 Euro sinkt.

Positiver Hebeleffekt

Wie als Immobilieninvestor kannst du Rechte verkaufen, ohne den dahinter stehenden Anlagewert vollständig bezahlt zu haben. Du musst für die Transaktion lediglich eine Sicherheitsleistung bereithalten, deren Höhe deutlich unter dem Gesamtwert liegt.

Du verkaufst zum Beispiel jemandem das Recht (in diesem Fall die Put-Optionen), dass er 100 Aktien der Allianz für 130 Euro an dich verkaufen darf. Dann verpflichtest du dich, Aktien im Wert von 13.000 Euro zu erwerben, wenn der Käufer der Put-Optionen von seinem Recht Gebrauch macht.

Um dieses Geschäft abschließen zu können, musst du aber nicht die gesamten 13.000 Euro bereithalten. Stattdessen reicht es wie bei Immobilien, wenn du einen Teil — zum Beispiel 25 Prozent des Kapitals oder 3.250 Euro — als Sicherheit hinterlegst. Du erhälst aber dennoch die Prämie für das gesamte Geschäftsvolumen und nutzt damit die Hebelwirkung für dich aus.

Fremdes Geld für dich nutzen

Da du nur einen Teil des Kapitals als Sicherheit zu hinterlegen brauchst, kannst du wie ein Immobilieninvestor „fremdes“ Geld für dich Arbeiten lassen.

Kontrolle über dein Vermögen

Du behältst die vollständige Kontrolle über dein Vermögen. Zwar verkaufst du Rechte an andere, aber dein Kapital bleibt weiterhin auf deinem eigenen Konto. Zusätzlich erhälst du sofort die Prämie vom Käufer der Option auf deinem Konto gutgeschrieben. So hast du die Wahl wie du das Kapital anlegst und wofür du es verwendest.

Weiterhin steht dir die Entscheidung offen, wie lang du für das Versprechen einstehen möchtest. Du entscheidest, zu welchem Kurs du das Versprechen abgibst und wie lang das Recht seine Gültigkeit behalten soll. Du hast die Wahl zwischen Laufzeiten von wenigen Tagen bis zu mehreren Jahren.

Wie steht es mit den Risiken?

Wie bei Immobilieninvestments gibt es auch bei Börseninvestments keine Rendite ohne Risiko. In beiden Fällen liegt die Kunst darin, mögliche Risiken frühzeitig zu erkennen und angemessen zu steuern. So können sich Immobilieninvestoren gegen Schäden am Haus versichern.

Genauso kannst du dich als Stillhalter gegen Risiken zusätzlich absichern und damit die negativen Folgen unerwarteter Gefahren reduzieren.

So kannst du zum Beispiel Puts auf die Allianz für 130 Euro für 80 Cents verkaufen. Gleichzeitig kaufst du Puts für 110 Euro zu 15 Cents. Damit sicherst du dir Einnahmen von 55 Cents und reduzierst dein Risiko von 13.000 Euro auf 2.000 Euro.

Zusätzlich wirst du beginnen in Wahrscheinlichkeiten zu denken.

Ein Immobilieninvestor muss die Gefahr bewerten, dass das gesamte Haus abbrennt oder durch einen schweren Sturm zerstört wird. Obwohl der Schaden in diesem Unglücksfall sehr hoch wäre, ist die Wahrscheinlichkeit, dass dieser Fall tatsächlich eintritt, relativ gering. Wahrscheinlicher ist hingegen, dass die Immobilie beim Mieterwechsel einige Zeit leer steht. Für diese täglichen Risiken bildet der Vermieter entsprechende Rückstellungen, um sie im Notfall tragen zu können.

Gewinn entsteht beim erfolgreichen Steuern von Risiken

Genauso bewerten Stillhalter ihre Risiken. Um beim Beispiel des Put-Verkaufs auf die Allianz zu bleiben: Hier gilt zu klären, wie hoch die Wahrscheinlichkeit ist, dass der Kurs der Allianz-Aktie innerhalb der nächsten Wochen auf 130 Euro sinkt? Wie wahrscheinlich ist es, dass der Kurs gar auf 100 Euro sinkt oder dass die Allianz bankrott geht?

Natürlich sind alle Szenarien zunächst denkbar und möglich, doch erscheinen sie zu jedem Zeitpunkt nur in gewissem Maße auch wahrscheinlich.

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Fazit

Die Welten von Vermietern und Stillhaltern sind sich sehr ähnlich. Sie verkaufen Rechte auf Vermögenswerte, die sie mit geringem Kapitaleinsatz gekauft haben. Sie erhalten vorher definierte, vertraglich festgelegte Zahlungen. Damit steuern sie alle anfallenden Risiken während der Investment-Phase. Dabei gehen sie kalkulierte Risiken ein, um ihre Erträge zu optimieren.

  Vermieter Stillhalter
Vermögenswert Immobilien, Maschinen, … Aktien, Anleihen, Währungen, Rohstoffe
Einnahmen Miete Optionsprämie
Kapitaleinsatz 10% – 50% 10% – 50%
Recht Nutzungsrecht Ausübungsrecht (Kauf/ Verkauf)
Laufzeit Monate bis Jahre wenige Tage bis mehrere Jahre

Bei dieser Betrachtung wird klar, dass klassische Privatanleger einem ganz anderen Konzept folgen. Sie bezahlen ihre Anlagen vollständig. Sie kennen ihre Erträge zu Beginn der Investition nicht und haben keine Kontrolle über die Zahlungsströme. Zudem steuern Privatanleger ihre Risiken nur in sehr geringem Maße oder gar nicht.

Letztendlich bleibt die Wahl der Anlagestrategie wie so oft beim Anleger selbst. Hier spielen auch andere Faktoren wie Zeitaufwand und Fachkenntnis eine wesentliche Rolle. Wie Vermieter sind auch Stillhalter letztendlich Unternehmer, die selbst Verantwortung für ihre Entscheidungen übernehmen. Während passive Anleger das Ergebnis ihrer Anlage dem Markt überlassen, nehmen aktive Investoren direkten Einfluss. So erhöhen sie nicht nur die Erfolgswahrscheinlichkeit, sondern auch die Rendite.

Wie in vielen anderen Fachgebieten kommt es allerdings auch hier auf entsprechendes Know How an. Denn mit dem Wissen wächst die Zahl der Werkzeuge, um Investments zum Erfolg zu führen und mögliche Risiken im Rahmen zu halten.

Für einen Einstieg empfehle ich dir meine dreiteilige Artikel-Serie Die geheime Welt der Stillhalter.

6 KOMMENTARE

  1. Hallo Rico,
    vorab , du machst einen tollen „Job“, immer wieder sehr interessante informative Artikel, die du verfasst, auch dieser hier. Was mich interessiert ist, warum du aufgehört hast dein Dividenden- und Options-Depot bzw. die Watchlisten zu aktualisieren. Seit gut einem dreiviertel Jahr keine Aktualisierungen mehr. Es war gerade im Optionsbereich immer äußerst interessant deine monatlichen Berichte zu lesen. Zweite Frage: Warum machst du auf deiner Seite keine Werbung für deinen youtube-Kanal ?

    • Hallo Guido, danke für dein Lob! Das Optionsdepot führe ich in der Form im Moment nicht fort. Naked Puts machen nur noch einen winzigen Teil meiner Strategie aus. Deswegen gibt es da auch keine Updates mehr. Stattdessen verfolge ich andere Strategien, die ich derzeit zum Beispiel über YouTube dokumentiere. Bei ausreichend Interesse werde ich dazu auch wieder ausführlichere Sachen auf der Website dokumentieren.

  2. Hallo Rico,

    danke dir erstmal fürs kommentieren auf meinem Blog!
    Zu deinem Artikel:
    So habe ich die Stillhalterstrategie noch nie mit dem Investment in Immobilien verglichen. Du bringst es aber gut auf den Punkt.

    Seit 2015 bin ich nun begeisterter Stillhalter.
    Wie sieht deine aktuelle Strategie im Optionshandel aus, wenn ich fragen darf? Vielleicht nur in ein paar Worten. Wieviel Rendite machst du im Durchschnitt pro Monat nur durch den Optionshandel.

    mfG Chri

    • Hi Chri, freu mich, dass du vorbei schaust! Ich handle mittlerweile fast nur noch Straddles, Strangles und Butterflies auf große Indizes und Rohstoffe. Über die Performance kann ich so allgemein nicht viel sagen, weil ich auch immer noch viel ausprobiere. Mit den Butterflies hatte ich seit Beginn im Mai etwa 10 % pro Monat gemacht, der aktuelle Monat relativiert das aber wieder etwas. Das hängt von der Strategie und der Marktentwicklung ab. Mir ist vor allem wichtig, dass ich am Ende immer mit einem positivem Ergebnis raus komme. Dafür bin ich im Moment aber noch zu experimentierfreudig. Ich gebe zu, dass da Naked Puts klar im Vorteil sind. Die Strategie ist sehr einfach und lässt nur minimalen Raum zum „spielen“ und damit auch für Experimente.

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