Für Dividenden-Jäger taucht immer häufiger die REIT (Real Estate Investment Trust) als Investment-Alternative auf. Die börsengehandelten Beteiligungen locken besonders durch enorm hohe Dividenden-Renditen von teilweise über 20 Prozent oder durch ihre regelmäßige quartalsweise oder monatliche Dividenden-Zahlung. Der Grund für diese Ausschüttungshöhe liegt teilweise in der besonderen Struktur, die sich nicht mit normalen Dividenden-Aristokraten vergleichen lässt. Doch was verbirgt sich tatsächlich hinter REITs? Was gibt es zu beachten und eigenen sie sich wirklich als langfristig sichere Dividenden-Zahler? Nachfolgend werde ich die Details und Hintergründ darstellen und auf die Besonderheiten eingehen.
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Was ist ein REIT?
Um die Besonderheiten zu verstehen, müssen wir zuerst klären, was ein Real Estate Investment Trust überhaupt ist. Dabei handelt es sich eine Immobilien-Aktiengesellschaft mit börsennotierten Anteilen. Hauptsächlich besitzt und verwaltet sie Immobilien unterschiedlicher Kategorie von Wohnhäusern über Logistik-Immobilien, Krankenhäuser, Einkaufszentren usw. Ein Großteil des Gewinns wird als Dividende ausgeschüttet, die im Gegensatz zu klassischen Aktiengesellschaft auf Unternehmensseite steuerfrei ist. Dieser Vorteil ist allerdings an bestimmte Bedingungen geknüpft.
Die ersten REITs gab es in den USA in den 1960er Jahren. Dort wird zwischen Equity-REITs, Morgage-REITs und Hybrid-REITs unterschieden. Ein Equity-REIT investiert direkt in Immobilien, während ein Morgage-REIT in Immobilien-Kredite investiert. Die Hybrid-Variante nutzt beide Investment-Möglichkeiten je nach Bedarf.
Eigenschaften von REITs
In Deutschland unterliegen REITs wie die Hamborner REIT oder die Alstria Office REIT besonderen Bestimmungen. Sie müssen mindestens 90 Prozent ihres Gewinnes ausschütten, wobei der Gewinn nach HGB-Rechnung zugrunde gelegt wird. Zudem muss ihr Anlageschwerpunkt in Deutschland sein und dort mindestens 75 Prozent betragen. Auch der Streubesitz muss mit 15 Prozent gewährleistet sein, um liquide Handelbarkeit an der Börse zu sichern. Das Kerngeschäft sollen Immobilien sein. Die Verschuldung ist auf maximal 55 Prozent des Gesellschaftervermögens beschränkt.
Etwas anders verhält es sich in den USA. Dort gibt es derzeit über 200 REITs die zu einer Marktkapitalisierung von rund 205 Milliarden US-Dollar beitragen. Dort müssen 90 Prozent der Erträge ausgeschüttet werden, die dann steuerlich als Betriebsausgaben geltend gemacht werden können, sodass diese steuerfrei bleiben.
Wieder anders handhabt Singapur REITs und fordert eine vollständige Ausschüttung der Gewinne. Dort müssen die Anteilsinhaber ihre Einnahmen in den ersten 5 Jahren mit 10 Prozent versteuern.
Neben Deutschland, den USA und Singapur gibt es zahlreiche weitere Länder, die den REIT-Status vergeben. In Europa sind das Belgien, Frankreich und Großbritannien. Außerhalb Europas finden sich REIT-Gesellschaften in Kanada, Hongkong, Australien, Japan und Südkorea.
Grundsätzlich kann man sagen, dass eine REIT-Gesellschaft auch zum Großteil in Immobilen des Landes investiert ist, in dem Sie gemeldet ist. Das heißt, deutsche REITs sind überwiegend in Deutschland investiert, US-REITs in den USA und S-REITs in Singapur. Mit diesem Wissen kann man sich über verschiedene REIT-Anteile weltweit ein stabiles Dividenden-Einkommen zusammenstellen, dass global diversifiziert ist.
Steuerliche Betrachtung von REITs und Quellensteuer
Die Gewinn der Real Estate Investment Trusts werden im Normalfall nicht auf Unternehmensseite besteuert sondern nur auf Anlegerseite. Das heißt für Anleger, dass diese die Dividenden als Einkommen aus Kapitalerträgen deklarieren und in Deutschland entsprechend mit 25 Prozent Abgeltungssteuer plus Soli versteuern müssen.
Klassische Unternehmen versteuern ihre Gewinne hingegen zuerst mit der Körperschaftssteuer, bevor sie an ihre Anteilseigner ausschütten können, was die Dividende schmälert. Früher wurde diese Situation durch das Halbeinkünfte-Verfahren regelt, dass allerdings seit 2009 durch die Abgeltungssteuer ersetzt wurde.
Ansonsten gibt es unterschiedliche Regelungen bei der Versteuerung in den Ursprungsländern. So fällt in den USA die klassische Quellensteuer an, die derzeit durch das Doppelbesteuerungsabkommen bei 15 Prozent liegt. Singapur fordert hingegen eine 10-prozentige Versteuerung für die ersten 5 Jahre, in Großbitannien werden die Ausschüttungen für deutsche Investoren gar nicht versteuert.
Bewertungsmethoden für REITs
Um REITs und ihren Börsenwert richtig bewerten zu können, sind verschiedene Verfahren denkbar. Das einfachste ist wohl der klassische Vergleich mit anderen REITs des gleichen Ursprungslandes und eines ähnlichen Anlagefokusses. Allerdings werden hier natürlich wesentliche Faktoren wie Kapitalstruktur, Management oder Ausschüttungsquote oder der Standort-Faktor von Immobilien nicht berücksichtigt.
Etwas mathematischer ist der Discounted Cash Flow. Bei den bekannten Verfahren wie Adjusted Present Value kommt jedoch auch immer die Kapitalstruktur aus steuerlicher Sicht für die Bewertung eine hohe Priorität. Da jedoch Gewinne bei REITs nicht versteuert werden müssen, fällt der Steuervorteil durch eine bestimmte Verschuldungsquote weg. Man könnte daher das Verfahren etwas vereinfachen und zum Beispiel die Entwicklung der einzelnen Cash Flows berücksichtigen.
Auch der Net Asset Value bildet eine entscheidende Kennzahl, wenn es darum geht, die Bewertung des Unternehmens im Vergleich zu den verwalteten Anlagegütern zu betrachten. Um diesen Wert jedoch selbständig angemessen zu ermitteln, bedarf es einigen Aufwandes, da hierbei die Marktwerte der Vermögenswerte betrachtet werden. Diese werden zwar auch von den Unternehmen selbst bekannt gegeben, aber um zu entscheiden, ob diese tatsächlich sinnvoll sind, ist nicht immer so einfach.
Langfristig spielt besonders für Investoren die Regelmäßigkeit der Dividende eine erhebliche Rolle. In den USA hat sich hier besonders Realty Income positiv hervorgehoben. Das Unternehmen schüttet seit fast 40 Jahren ununterbrochen eine monatliche Dividende aus und konnte diese zudem stets steigern. Andere REITs zahlen im klassischen Quartalsrythmus, während deutsche REITs ihre Dividende jährlich ausschütten.
Bei vielen Unternehmen sollte man genauer hinsehen. Sie locken zwar derzeit mit hohen Dividenden-Renditen, doch betrachtet man die Ausschüttungssumme über die Zeit, fällt auf, dass der absolute Betrag eher fällt. In Deutschland lässt sich dies zum Beispiel bei der Alstria Office REIT beobachten, die ihre Dividende seit 2008 stetig gekürzt haben. Die Hamborner REIT hingegen konnte die Dividende im gleichen Zeitraum im Schnitt um 10 Prozent steigern.
Der letzte interessante Faktor für REITs sind natürlich die Mieteinnahmen, welche das wesentliche Einkommen einer Immobiliengesellschaft darstellen. Konnte das Unternehmen hier den Wert konstant halten oder mussten sogar Mieteinbrüche hingenommen werden? Die Hamborner REIT konnte die Nettomieten von 2010 auf 2011 von 22 Millionen auf 28 Millionen Euro steigern, während bei Alstria Office im gleichen Zeitraum die Mieteinnahmen von 81 Millionen auf 80 Millionen Euro gesunken sind.
REIT oder Dividenden-Aristokraten?
Bleibt schließlich die Frage, ob man für die Zukunft besser auf Dividenden-Aristokraten setzen sollte oder auf starke REIT-Unternehmen? Wie so oft liegt die Antwort irgendwo dazwischen. Bei den klassischen Dividenden-Aristokraten der unterschiedlichen Branchen hat man klar die größere Auswahl. Damit eröffnen sich in unterschiedlichen Situationen neue Investment-Chancen mit guten langfristigen Erfolgsaussichten. REITs sind durch den Fokus auf Immobilien extrem Fixkosten-Lastig mit hohen Anfangsinvesetitionen, die sich langfristig rentieren müssen. Allerdings ist das Geschäft nicht einem so starken Wandel unterworfen wie etwa der Hightech-Industrie oder Konsumgütern.
Chancen für REITs liegen derzeit klar in den niedrigen Finanzierungskosten, von denen aber auch andere Unternehmen profitieren. Zudem haben REITs häufig eine hohe Dividenden-Rendite von 5 bis 20 Prozent, was sie vor allem zur Steigerung des Cash Flows interessant macht. Das Wachstumspotential ist hingegen relativ beschränkt.
Dividenden-Aristokraten rangieren dagegen mit einer Dividenden-Rendite von 2 bis 4 Prozent auf einem deutlich niedrigeren Niveau. Das Wachstum ist dafür aber höher, sodass hier langfristig höhere Renditen möglich werden. Bei einem Dividenden-Wachstum von 10 Prozent verdoppelt sich die Dividende etwa alle 7 Jahre, sodass man hier individuell entscheiden muss, welches Unternehmen besser ins Portfolio passt.
Ausschließlich auf REITs zu setzen halte ich jedoch für riskant, weil ihr Vorteil stark von der Steuervergünstigung des Staates und den Kreditkosten abhängt. Beide Faktoren lassen sich kurzfristig nur schwer über Mieten ausgleichen, da die Verträge häufig über mehrere Jahre geschlossen werden. Bei den zu erwartenden Zinssteigerungen dürfte die Dividenden-Rendite von REITs, die vom Gewinn des Unternehmens nach Kosten abhängt, also in Zukunft eher weiter fallen als steigen.
