Immer wieder wird die selbst genutzte Immobilie als sichere Altersvorsoge verstanden. Dabei ist sie in Wahrheit ein höchst gefährlicher Luxus, den sich nur wenige wirklich leisten können. Gesparte Steuern und Mieten sind bei genauer Betrachtung nur Scheinargumente, die nur für eines taugen: Den eigenen Seelenfrieden. Denn die wichtigste Anforderung an eine Altersvorsorge erfüllen sie nicht!
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Was ist eine sichere Altersvorsorge?
Um zu erklären, warum selbst genutzte Immobilien so gefährlich sind, will ich zunächst kurz beschreiben, welche Merkmale eine Altersvorsorge ausmachen und was sie eigentlich leisten soll.
Zunächst soll eine Altersvorsorge den Lebensstandard im Alter absichern. Dabei ist das größte Risiko im Alter, dass man kein eigenes Einkommen durch Arbeit mehr erzielen kann. Wer mit 67 in Rente geht, wird also sein Arbeitseinkommen gegen die staatliche Rente, eine Pension oder private Einkommen aus Versicherungen eintauschen. Mindestens kann man jedoch mit der Sozialhilfe rechnen, die für Mittellose gezahlt wird und einen Mindeststandard gewährleisten soll.
Die Sicherung des Lebensstandards lässt sich nun auf zwei Möglichkeiten realisieren: Einmal durch eine Reduktion der Ausgaben und zum anderen durch eine Sicherung der Einnahmen. Doch schon jetzt ist klar, dass die Einnahmen durch die staatliche Rente höchstens 50 Prozent des früheren Arbeitseinkommens betragen werden. Wer dieses Niveau durch reduzieren der Ausgaben erreichen will, dürfte schnell an seine grenzen stoßen — zumal die Ausgaben mit den Gesundheitskosten und der gewonnenen Freizeit eher steigen als sinken dürfen.
Wie hilft uns eine selbst genutzte Immobilie nun in diesem Falle? Kann diese Immobilie das wegfallende Einkommen absichern? Oder ist tatsächlich in der Lage unsere Ausgaben um mehr als 50 Prozent zu reduzieren — wenn man etwa die gesparte Miete berücksichtigt?
Altersvorsorge heißt Einkommenssicherung
Die Wahrheit wird den meisten nicht gefallen: Eine eigene Immobilie ist in Wirklichkeit ein Klotz am Bein, der es im Alter eher schwerer als einfacher macht. Zwar hat man während seines Arbeitslebens viel Geld in dieser Immobilie angespart, doch ist dieses Kapital im wahrsten Sinne „in Beton gemeiselt“ und im Alter nicht mehr zugänglich.
Wer sich ein Haus mit 30 Jahren finanziert und dieses bis zur Rente abbezahlt hat, wird spätestens dann zwar keine Miete mehr zahlen, dafür stehen aber spätestens nach diesem langen Zeitraum die ersten Sanierungsarbeiten an. Statt Mietersparnis heißt es also wieder: Zusätzliche Ausgaben oder Kredite.
Ist man im Alter nun von der staatlichen Rente abhängig, sinkt das eigene Einkommen auf knapp 50 Prozent des vorigen Niveaus. Wer Pech hat, wird sogar schon eher in Rente gehen müssen, weil er früher arbeitslos geworden ist und keine Anstellung mehr findet. Gleicht das Haus nun das entfallene Einkommen aus?
Die eigen-genutzte Immobilie ist ein schlechtes Geschäft
Im Ernstfall wird man also im Alter sein Haus verkaufen müssen, weil die Einnahmen nicht mehr genügen, die Kosten zu decken. Wer allerdings vorher nicht in die Erhaltung der Immobilie investiert hat, wird zusätzlich mit kräftigen Abschlägen am Verkaufspreis rechnen müssen! Damit wird die Immobilie also zum doppelten Verlust: Es wurde eigenes Geld lebenslang teuer über Kredite ins eigene Haus investiert anstatt sie gewinnbringend mit zu investieren. Gleichzeitig sinkt der Immobilienwert ohne Instandhaltung schnell um 20-30 Prozent des tatsächlichen Wertes.
Bleibt als letzter Risiko-Faktor die Finanzierung der Altersvorsorge. Das Haus gehört nämlich der Bank, bis es vollständig bezahlt ist. Können die Kredite also nicht mehr bedient werden, weil man arbeitslos geworden ist, zwingt die Bank den Käufer relativ schnell zum Verkauf – der unter diesen Umständen mit großen Verlusten behaftet ist. Was ist das Resultat? Das Haus ist weg – aber die Restschulden bleiben.
Aus Investitionssicht stellt die selbstgenutzte Immobilie zur Altersvorsorge also eher ein hochriskantes Klumpenrisiko dar. Der Käufer macht sich abhängig von seinem Arbeitseinkommen und erhöht das Risiko durch steigende Fixkosten in Form des Immobilien-Kredites.
Ein verlockendes Angebot
Angenommen die Bank kommt zu uns mit folgendem Angebot:
- 250.000 Euro sofort und dürfen dafür vollständig mietfrei wohnen.
- Jeden Monat müssen 35 Jahre lang 1.000 Euro für den Kredit bezahlt werden.
- Zusätzliche Kosten müssten vollständig selbst getragen werden.
- Wenn die Zahlungen nicht mehr finanziert werden können, dürfen die Raten 2 mal geändert werden. Wenn Sie arbeitslos werden und die Raten nicht mehr bezahlen müssen, müssen Sie den Kredit sofort vollständig zurück bezahlen und die Mietfreiheit wird aufgehoben.
Wie klingt das Angebot? Würdest du es annehmen? Das Problem ist, dass wir zwar eine frühe Auszahlung für eine Immobilie erhalten, dessen Erhalt aber vom persönlichen Einkommen abhängt. Damit ist diese Zahlung nüchtern genommen eine riskante Wette auf die eigene Zukunft mit gesichertem Einkommen. Das Problem ist: Wenn die Wette aufgeht, haben wir am Ende zwar das Haus, aber immer noch kein Einkommen. Wäre es da nicht schlauer, das Risiko für ein Geschäft einzugehen, dass dieses Ziel auch tatsächlich möglich macht?
Mit dieser nüchternen Betrachtung wird bei einem eigenen Haus schnell klar, dass es sich hier eher um Luxus als um eine sichere Anlage handelt. Während die Mietzahlung war „verloren“ ist, bietet sie dennoch einige Vorteile:
- Die Wohnkosten sind weitgehend gedeckelt, weil für die Instandhaltung keine zusätzlichen Ausgaben anfallen können.
- Die Zahlung sind extrem flexibel, da man bei Schwierigkeiten problemlos in eine günstigere Wohnung umziehen kann.
Eine richtige Altersvorsorge
Nach all dieser Kritik am eigen-genutzten Haus stellt sich nun natürlich eine Frage: Was ist denn nun eine sichere Altersvorsorge? Die Beantwortung ist im Detail nicht so einfach, doch einige grundlegende Merkmale sind immer zu finden:
So soll das monatliche Einkommen abgesichert werden. Dieses passive Einkommen ist unabhängig von der eigenen Arbeitskraft und lässt sich auf viele Arten realisieren. Der bekannteste Weg ist eine private Rentenversicherung. Sie ist aber vergleichsweise teuer. Günstiger sind hingegen das Sparen in Wertpapiere wie Aktienfonds oder Dividenden-Aktien. Alternativ sind auch vermietete Immobilien eine gute Anlage. Hier ist man aber davon abhängig, dass man auch einen Mieter findet. Da sind Aktien im Vergleich am leichtesten zu pflegen.
Grundsätzlich lässt sich zusammenfassen, dass eine Altersvorsorge im Alter auch ein Einkommen generieren muss. Wie hoch diese Einkommen in Relation zur Einzahlung ist, hängt vom konkreten Produkt ab. Sicher ist jedoch, dass eine selbst genutzte Immobilie niemals ein Einkommen generiert, solang man sie nicht vermietet. Sie kann also höchstens als zweiter Baustein dienen, wenn man sie regelmäßig pflegt.
