Immer wieder wird die selbst genutzte Immobilie als sichere Altersvorsoge verstanden. Dabei ist sie in Wahrheit ein höchst gefährlicher Luxus, den sich nur wenige wirklich leisten können. Gesparte Steuern und Mieten sind bei genauer Betrachtung nur Scheinargumente, die nur für eines taugen: Den eigenen Seelenfrieden. Denn die wichtigste Anforderung an eine Altersvorsorge erfüllen sie nicht!

Was ist eine sichere Altersvorsorge?

Um zu erklären, warum selbst genutzte Immobilien so gefährlich sind, will ich zunächst kurz beschreiben, welche Merkmale eine Altersvorsorge ausmachen und was sie eigentlich leisten soll.

Zunächst soll eine Altersvorsorge den Lebensstandard im Alter absichern. Dabei ist das größte Risiko im Alter, dass man kein eigenes Einkommen durch Arbeit mehr erzielen kann. Wer mit 67 in Rente geht, wird also sein Arbeitseinkommen gegen die staatliche Rente, eine Pension oder private Einkommen aus Versicherungen eintauschen. Mindestens kann man jedoch mit der Sozialhilfe rechnen, die für Mittellose gezahlt wird und einen Mindeststandard gewährleisten soll.

Ziel der Altersvorsorge: Die Sicherung des Lebensstandards

Die Sicherung des Lebensstandards lässt sich nun auf zwei Möglichkeiten realisieren: Einmal durch eine Reduktion der Ausgaben und zum anderen durch eine Sicherung der Einnahmen. Doch schon jetzt ist klar, dass die Einnahmen durch die staatliche Rente höchstens 50 Prozent des früheren Arbeitseinkommens betragen werden. Wer dieses Niveau durch reduzieren der Ausgaben erreichen will, dürfte schnell an seine grenzen stoßen — zumal die Ausgaben mit den Gesundheitskosten und der gewonnenen Freizeit eher steigen als sinken dürfen.

Wie hilft uns eine selbst genutzte Immobilie nun in diesem Falle? Kann diese Immobilie das wegfallende Einkommen absichern? Oder ist tatsächlich in der Lage unsere Ausgaben um mehr als 50 Prozent zu reduzieren — wenn man etwa die gesparte Miete berücksichtigt?

Altersvorsorge heißt Einkommenssicherung

Die Wahrheit wird den meisten nicht gefallen: Eine eigene Immobilie ist in Wirklichkeit ein Klotz am Bein, der es im Alter eher schwerer als einfacher macht. Zwar hat man während seines Arbeitslebens viel Geld in dieser Immobilie angespart, doch ist dieses Kapital im wahrsten Sinne „in Beton gemeiselt“ und im Alter nicht mehr zugänglich.

Wer sich ein Haus mit 30 Jahren finanziert und dieses bis zur Rente abbezahlt hat, wird spätestens dann zwar keine Miete mehr zahlen, dafür stehen aber spätestens nach diesem langen Zeitraum die ersten Sanierungsarbeiten an. Statt Mietersparnis heißt es also wieder: Zusätzliche Ausgaben oder Kredite.

Ist man im Alter nun von der staatlichen Rente abhängig, sinkt das eigene Einkommen auf knapp 50 Prozent des vorigen Niveaus. Wer Pech hat, wird sogar schon eher in Rente gehen müssen, weil er früher arbeitslos geworden ist und keine Anstellung mehr findet. Gleicht das Haus nun das entfallene Einkommen aus?

Die eigen-genutzte Immobilie ist ein schlechtes Geschäft

Im Ernstfall wird man also im Alter sein Haus verkaufen müssen, weil die Einnahmen nicht mehr genügen, die Kosten zu decken. Wer allerdings vorher nicht in die Erhaltung der Immobilie investiert hat, wird zusätzlich mit kräftigen Abschlägen am Verkaufspreis rechnen müssen! Damit wird die Immobilie also zum doppelten Verlust: Es wurde eigenes Geld lebenslang teuer über Kredite ins eigene Haus investiert anstatt sie gewinnbringend mit zu investieren. Gleichzeitig sinkt der Immobilienwert ohne Instandhaltung schnell um 20-30 Prozent des tatsächlichen Wertes.

Bleibt als letzter Risiko-Faktor die Finanzierung der Altersvorsorge. Das Haus gehört nämlich der Bank, bis es vollständig bezahlt ist. Können die Kredite also nicht mehr bedient werden, weil man arbeitslos geworden ist, zwingt die Bank den Käufer relativ schnell zum Verkauf – der unter diesen Umständen mit großen Verlusten behaftet ist. Was ist das Resultat? Das Haus ist weg – aber die Restschulden bleiben.

Die selbst-gentutzte Immobilie — eine Hoch-Risiko-Anlage.

Aus Investitionssicht stellt die selbstgenutzte Immobilie zur Altersvorsorge also eher ein hochriskantes Klumpenrisiko dar. Der Käufer macht sich abhängig von seinem Arbeitseinkommen und erhöht das Risiko durch steigende Fixkosten in Form des Immobilien-Kredites.

Ein verlockendes Angebot

Angenommen die Bank kommt zu uns mit folgendem Angebot:

  • 250.000 Euro sofort und dürfen dafür vollständig mietfrei wohnen.
  • Jeden Monat müssen 35 Jahre lang 1.000 Euro für den Kredit bezahlt werden.
  • Zusätzliche Kosten müssten vollständig selbst getragen werden.
  • Wenn die Zahlungen nicht mehr finanziert werden können, dürfen die Raten 2 mal geändert werden. Wenn Sie arbeitslos werden und die Raten nicht mehr bezahlen müssen, müssen Sie den Kredit sofort vollständig zurück bezahlen und die Mietfreiheit wird aufgehoben.

Wie klingt das Angebot? Würdest du es annehmen? Das Problem ist, dass wir zwar eine frühe Auszahlung für eine Immobilie erhalten, dessen Erhalt aber vom persönlichen Einkommen abhängt. Damit ist diese Zahlung nüchtern genommen eine riskante Wette auf die eigene Zukunft mit gesichertem Einkommen. Das Problem ist: Wenn die Wette aufgeht, haben wir am Ende zwar das Haus, aber immer noch kein Einkommen. Wäre es da nicht schlauer, das Risiko für ein Geschäft einzugehen, dass dieses Ziel auch tatsächlich möglich macht?

Mit dieser nüchternen Betrachtung wird bei einem eigenen Haus schnell klar, dass es sich hier eher um Luxus als um eine sichere Anlage handelt. Während die Mietzahlung war „verloren“ ist, bietet sie dennoch einige Vorteile:

  • Die Wohnkosten sind weitgehend gedeckelt, weil für die Instandhaltung keine zusätzlichen Ausgaben anfallen können.
  • Die Zahlung sind extrem flexibel, da man bei Schwierigkeiten problemlos in eine günstigere Wohnung umziehen kann.

Eine richtige Altersvorsorge

Nach all dieser Kritik am eigen-genutzten Haus stellt sich nun natürlich eine Frage: Was ist denn nun eine sichere Altersvorsorge? Die Beantwortung ist im Detail nicht so einfach, doch einige grundlegende Merkmale sind immer zu finden:

So soll das monatliche Einkommen abgesichert werden. Dieses passive Einkommen ist unabhängig von der eigenen Arbeitskraft und lässt sich auf viele Arten realisieren. Der bekannteste Weg ist eine private Rentenversicherung. Sie ist aber vergleichsweise teuer. Günstiger sind hingegen das Sparen in Wertpapiere wie Aktienfonds oder Dividenden-Aktien. Alternativ sind auch vermietete Immobilien eine gute Anlage. Hier ist man aber davon abhängig, dass man auch einen Mieter findet. Da sind Aktien im Vergleich am leichtesten zu pflegen.

Grundsätzlich lässt sich zusammenfassen, dass eine Altersvorsorge im Alter auch ein Einkommen generieren muss. Wie hoch diese Einkommen in Relation zur Einzahlung ist, hängt vom konkreten Produkt ab. Sicher ist jedoch, dass eine selbst genutzte Immobilie niemals ein Einkommen generiert, solang man sie nicht vermietet. Sie kann also höchstens als zweiter Baustein dienen, wenn man sie regelmäßig pflegt.

11 KOMMENTARE

  1. So schön es ist, ein Eigenheim zu besitzen – ich kann dir eigentlich nur zustimmen. Ich habe mir jedenfalls vorgenommen, nie im Leben einen Hypothekenkredit aufzunehmen.

    Im Ausland allerdings habe ich Leute kennengelernt, für die das Haus tatsächlich eine Altersversorgung ist: die Leute haben Untermieter, das Haus spart also nicht nur die eigene Miete, sondern es bringt jeden Monat Geld in die Kasse. Aber das nur als Randbemerkung – wer will schon Untermieter haben?

    • Ja, mit Untermietern sieht die Rechnung natürlich anders aus. Das Konzept lässt sich gut mit einem MFH vergleichen. Man nutzt selbst eine Wohnung im Haus und vermietet die anderen zusätzlich.

  2. Hier kann ich dir nicht so ganz zustimmen. Vom Renteneintritt bis zum Tod in der selbstgenutzten Immbilie zu bleiben halte ich auch nicht in allen Fällen für sinnvoll, grosse Teile seines Lebens in einer finanzierten und selbstgenutzten Immobilie zu verbingen jedoch schon.

    In der „klassichen 1000 Euro/EFH“-Rechnung gehen bei 40 Arbeitsjahren 480.000 Euro für Miete drauf (Milchmädchenrechnung). Dann lieber in der selbstgenutzten ETW/EFH wohnen und ggf. bei Renteneintritt verkaufen und die 200 bis 400 Tausend Euro geniessen oder neu anlegen. Diese Aussicht ist meiner Meinung nach das erhöhte Risiko verglichen zur Miete wert!

    • Danke für deinen Kommentar, Daniel. Diese Rechnung mit dem Verkauf funktioniert aber leider nur in Boom-Lagen. Wer diesen Plan vor 30 Jahren auf dem Land verfolgt hat, sitzt heute häufig auf einem unverkäuflichen Haus, das nur noch eine zusätzliche Last ist. Wenn überhaupt, geht es weit unter dem Kaufpreis weg.

      Zudem spielen wie gesagt zahlreiche Vergünstigungen eine wesentlichen Rolle. Ein haus, dass du mit deinem eigenen Einkommen finanzierst, ist schon auf dem Papier deutlich teurer, weil du es netto bezahlen musst und nicht brutto. Es macht also maximal Sinn, es erst zu vermieten und später, wenn der Kredit getilgt ist, darin zu wohnen.

    • Interessanter Artikel, auch wenn ich sowas als aktueller Häuslebauer natürlich nicht so gerne lese. 😉 Mir war aber auch schon vorher klar, dass der Hauskauf vor allem eine „Lifestyle“-Entscheidung ist und nicht in erster Linie eine Altersvorsorge. Aber auch.

      Eines verstehe ich nicht: Wie meinst Du dass, das man das Haus „netto“ zahlt? Klar, mein mir zur Verfügung stehendes Gehalt ist netto. Aber das ist es auch, wenn ich damit Aktien kaufe. Oder stehe ich komplett auf dem Schlauch und verstehe nicht, was Du sagen willst?

      Und kann man nicht vielleicht pauschal sagen, dass ein Hauskauf lohnenswert ist, sobald die zu zahlenden monatlichen Zinsen geringer sind als es die Kaltmiete wäre (vorausgesetzt, man kann das Haus zum Kaufpreis zzgl. Inflation wieder verkaufen)? Zumal ja Kredite aktuell nahezu nichts kosten, wenn man die Inflation berücksichtigt…

    • Hallo Nils, mit Netto meine ich, dass du alle Kosten für das Haus von deinem Netto-Einkommen bezahlen musst. Das ändert sich natürlich auch nicht, wenn du Aktien kaufst. Wenn du das Gebäude aber vermietest, bist du geschäftstätig und kannst die Zinsen zum Beispiel als Kosten beim Finanzamt angeben. Damit vermindest du dein Brutto-Einkommen, das versteuert werden muss und du erhälst im Endeffekt einen steuerlichen Vorteil in Höhe deines Steuersatzes. Statt 100.000 Euro Einkommen, auf das du 30.000 Euro Steuern zahlst hast du dann nur noch 100.000 – 20.000 Zinsen = 80.000 Euro und zahlst 24.000 Euro Steuern. Im ersten Fall hast du am Ende 50.000 Euro, im zweiten Fall bei Vermietung hast du am Ende 56.000 Euro.

  3. Hallo Rico, ich hab das mit dem vermieten (ja, bei mir ist es ein konkreter Sachverhalt) milchmädchenmässig hoch und runtergerechnet, und es scheint mir, dass ich das bisher falsch eingeschätzt habe. Da ich wohl die gesamten Kreditzinsen und auch Renovierungskosten steuerlich geltend machen könnte, hätte ich wohl mit einer jährlichen Steuerrückzahlung von mehren Tausend Euro zu rechnen. Bin nun ernsthaft am überlegen, nicht doch eine im Prinzip identische Wohnung für mich anzumieten und meine ebenfalls zu vermieten…

    Bei der Aussicht könnte es den zusätzlichen Aufwand und ggf. den Ärger mit der Vermietung wirklich aufwiegen.

  4. Hallo Rico,

    die selbstgenutzte Immobilie kann durchaus einen Beitrag zur Altersvorsorge leisten, wenn man das Geld (oder den größten Teil davon) für den Kauf VORHER anspart und erst dann kauft, wenn man das Kapital zusammenhat. Wenn man darauf verzichtet, neu zu bauen, sondern ein älteres Haus nimmt oder eines, das einer der Kreditfinanzierer aus oben genannten Gründen gerade verkaufen MUSS, benötigt man deutlich weniger Kapital als für einen Neubau.

    Man hat einen guten Sachwert, denn wenigstens der eigene Wohnwert ist inflationssicher! Die dann jeden Monat ersparte Miete kann man in die Renovierung, Ausbau usw. stecken.

    Als Selbstständiger hat man häufig keine andere Wahl (weil man keinen Kredit bekäme), als so vorzugehen. Ein unbelastetes schuldenfreies Haus lässt sich bei Bedarf auch viel leichter verkaufen. Selbst wenn man dabei einen geringen Nettoverlust gegenüber dem ursprünglichen Anschaffungspreis in Kauf nehmen müsste, hat man hinterher doch keine Schulden bei irgendeiner Bank!

    Und das Gefühl, nach 10 Jahren eisernem Sparen im schuldenfreien (wenn auch „gebrauchten“) Haus zu sitzen (an dem keine Bank irgendeinen Pfennig verdient hat), lässt einen weitere Sparziele viel entspannter angehen.

    Gruß
    Lisa

  5. selbstgenutzte Immobilie ist eine gute Altersvorsoge, wenn man es richtig macht meine ich. 1. Die Immobielie sollte nicht zu groß sein. Ich habe mir darum eine ETW aus einer Zwangsversteigerung ersteigert. 2. Mann sollte sie aus dem ersparten bezahlen können. Dadurch brauche ich keine Miete und keine Kreditraten bezahlen und erhalte dadurch neues Einkommen das ich wieder ansparen kann. LG 2812Merlin

    • Das kann man immer von verschiedenen Seiten betrachten. Man muss halt vergleichen, welche Rendite das gebundene Kapital an anderer Stelle erbracht hätte. Ansonsten bleibt das Argument aber weiterhin bestehen: Eine eigengenutze Wohnung ist keine Kapitalanlage.

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